首購族買房預算規劃
關鍵在「量力而為」。從自備款、房貸成數、利率到隱藏成本，都會影響你能買多少與住得安不安心。以下用步驟式方法，讓零經驗也能快速做出可執行的購屋預算。
步驟一：我該準備多少頭期款？怎麼用333原則抓門檻
多數銀行房貸成數約60%–80%，你需準備20%–40%作為自備款。建議採用「333原則」：自備款至少3成、房貸月付不超過月收入1/3、寬限期不超過3年。例：看上總價1200萬物件，自備款目標360萬；若只有360萬可動用資金，較難入手超過1200萬的房子。注意小坪數（15坪以下）常僅貸50%–60%，自備款需40%–50%。預售屋亦可能需更高自備比例。
步驟二：月付上限要抓多少？高利率環境下怎麼控風險
健康做法是把每月房貸控制在家庭月收的30%–35%，越保守越能抗波動。建議先建立6–12個月生活費的緊急備用金，再決定貸款額度。高利率環境下，可透過提高頭期款、延長年限（如30–40年）來降低月付，但要意識到總利息會變多。
假設：年利率2%、本息均攤、30年期，速估法：每月可承擔3萬元，粗估可貸約700萬–800萬；若想買1000萬物件，在LTV 80%情境下，自備款需約200萬，外加稅費與裝潢預算。寬限期可緩衝現金流，但勿超過3年，且提前規畫寬限期結束後的月付跳升。
步驟三：固定利率還是浮動利率？哪種更適合首購族
固定利率初期利率通常較高，但能鎖定成本、風險較低，適合風險承受度低、收入穩定且重視月付穩定者。浮動利率：初期利率較低，但升息循環會增加月付，需具備餘裕與管理風險能力。也可選擇分段式或混合型方案（前段固定、後段浮動），兼顧穩定與成本。
實務建議：若你以「月付穩定」為第一優先，選固定或分段固定較安心；若你財務餘裕高且對利率變化敏感，可考慮浮動，搭配每年部分提前還款，降低長期利息。
步驟四：有哪些買房「隱藏成本」容易忽略？
除了頭期款與月付，還有以下常見支出需納入總預算：
- 交易稅費與登記規費：契稅、印花稅、產權移轉、抵押權設定、代書費等（合計約房價2%–4%，契稅依案況計，請留足空間）。
- 貸款相關費用：鑑價費、手續費、設定費、火險與地震險等（數千至數萬元）。
- 裝潢與傢俱：新成屋約每坪4–7萬，中古屋約每坪6–12萬；或以總價3%–10%抓整體裝修。
- 管理費、維修金與搬家成本：交屋後的固定與變動支出也要算。
步驟五：要選哪個區域與總價帶？如何提升貸款成數
預算有限可採「由小換大、由遠換近」策略。先挑小坪數或外圍區域，把握入場；未來收入提升或家庭成員改變，再換屋升級。以台北生活圈為例，北投、文山、萬華相對有較低總價選擇，機能完整、通勤可接受，是首購族友善選項。若頭期款不足，提升成數的方法包括：提供保證人（配偶或親屬）、縮短年限、補強財力證明與穩定收入紀錄，並善用「新青安」等首購優惠方案爭取較高成數與較低利率。
範例：一分鐘看懂自己的可負擔區間
假設：年利率2%、本息均攤、30年期
- 若買1200萬物件：自備款約360萬；貸款840萬，月付約3.6萬元。
- 1600萬物件：自備款約480萬；貸款1120萬，月付約4.8萬元。
- 2000萬物件：自備款約600萬；貸款1400萬，月付約6萬元。
若家庭月收10萬，建議月付上限3萬–3.5萬，則較適合總價約1000萬–1200萬的物件，並預留稅費與裝潢。以上為估算示意，實際以銀行試算與合約為準。
行動建議：立即用線上房貸試算工具輸入「貸款額、利率、年限」交叉比對你的「月付上限」。
政策與資源：怎麼善用新青安與銀行方案？
新青安房貸提供首購族較優惠利率與較長年限，有助降低月付或提高可貸金額；但資格需符合首購、自住、收入門檻與屋齡等條件。也可比較銀行首購專案（如提高成數、較彈性繳款方式），並視情況搭配較高頭期款，降低整體利息。在升息循環中，優先確保月付在可承受範圍，再評估是否分段固定利率，減少突發調升風險。
實用清單
- 列出月收入與支出，訂出月付上限（建議≤30%）。
- 整理自備款與緊急備用金（6–12個月）。
- 比較新青安與銀行首購專案，詢問可貸成數、利率、年限。
- 用房貸試算工具交叉測試不同利率與年限。
- 準備文件並聯繫顧問或銀行，進行預先審核。
結語
首購的本質是風險管理。把333原則落實到自備款與月付上限，納入隱藏成本與備用金，再用政策利率與合適利率型態優化總成本。買得起比買得到更重要；先站穩，再談增值。現在就試算你的月付與總價帶，並與顧問討論最貼合你生活的購屋方案。